Artículo 28: ¿Apostar o invertir? Una reflexión inmobiliaria desde Las Vegas

Escribo esta reflexión desde Las Vegas, probablemente uno de los lugares del mundo donde la relación entre dinero, riesgo y expectativa se muestra de la manera más evidente.

Aquí nadie entra a un casino pensando que el resultado está asegurado. Sabemos que podemos ganar y sabemos que podemos perder. La incertidumbre forma parte de la experiencia y, en buena medida, de su atractivo.

Estando aquí pensé en una palabra que utilizamos constantemente en el mundo inmobiliario: invertir.

Con frecuencia hablamos de inversión como si el simple hecho de comprar un inmueble transformara automáticamente una adquisición en una buena decisión financiera. Pero comprar una propiedad y hacer una buena inversión inmobiliaria no son necesariamente lo mismo.

Toda inversión implica incertidumbre. El mercado cambia, los tipos de interés se mueven, aparecen nuevas regulaciones, las ciudades evolucionan y las preferencias de los compradores también.

Por eso, para mí, la diferencia fundamental entre apostar e invertir no consiste en eliminar el riesgo.

Consiste en entenderlo, medirlo hasta donde sea posible y decidir conscientemente cuáles estamos dispuestos a asumir.

1. Apostar e invertir no son lo mismo

Si coloco 500 dólares sobre un número en una ruleta, conozco perfectamente lo que estoy haciendo.

Puedo ganar mucho respecto de la cantidad apostada, pero el resultado depende de un acontecimiento aleatorio sobre el que no tengo capacidad de influencia. Además, las probabilidades y las reglas del juego están diseñadas para proporcionar una ventaja estadística al casino en el largo plazo.

Eso es una apuesta.

En una inversión también existe la posibilidad de perder dinero, pero contamos con algo que cambia sustancialmente la naturaleza de la decisión: información sobre la que podemos construir una tesis.

Podemos estudiar el activo, analizar el precio de entrada, comparar alternativas, conocer la demanda, calcular costes, estimar rentabilidades, estudiar diferentes escenarios y pensar qué ocurriría si las circunstancias no evolucionan como esperamos.

Nada de eso garantiza el resultado, pero sí nos permite tomar una decisión razonada en lugar de depender exclusivamente de que ocurra aquello que deseamos.

2. Una inversión inmobiliaria comienza antes de visitar la propiedad

Cuando analizo un inmueble desde una perspectiva patrimonial, una de las preguntas que menos me interesa escuchar al principio es: “¿Cuánto crees que va a subir?”

No porque la apreciación futura sea irrelevante, sino porque nadie puede conocerla con certeza. Antes prefiero entender qué estamos comprando y por qué alguien podría seguir queriendo ese activo dentro de cinco, diez o quince años.

En Madrid eso obliga a analizar mucho más que un precio por metro cuadrado:

• El activo: Importa la micro ubicación, la calidad de la finca, la planta, la orientación, la luz, la distribución, el estado del edificio, la escasez de esa tipología y la profundidad de la demanda.

• Los números: Precio de adquisición, impuestos y gastos asociados, posibles reformas, mantenimiento, financiación si existe, rentabilidad esperada cuando el objetivo sea alquilar y horizonte de inversión.

Y hay una pregunta que considero especialmente útil: si necesitara vender esta propiedad mañana, ¿quién querría comprármela y por qué?

Pensar en la salida antes de entrar obliga a mirar el activo con mucha menos emoción.

3. Una propiedad extraordinaria puede ser una mala inversión

Esta distinción es especialmente importante en el mercado prime. Una vivienda puede tener una ubicación excepcional, una finca magnífica, una reforma extraordinaria y prácticamente todos los atributos que buscamos.

Y aun así podemos pagar demasiado por ella. La propiedad seguirá siendo extraordinaria. La inversión quizá no.

El precio de entrada importa porque determina cuánto crecimiento futuro estamos pagando anticipadamente. En mercados con mucha demanda es fácil caer en la idea de que cualquier precio terminará justificándose porque “Madrid sigue subiendo”. Ese razonamiento me parece peligroso.

Mi criterio es diferente:

• No se trata necesariamente de comprar barato (los activos verdaderamente escasos y de calidad rara vez lo son).

• Se trata de comprar correctamente.

Es decir, poder explicar por qué estamos pagando determinada cantidad y qué atributos del inmueble justifican una prima frente a otras alternativas.

4. Invertir no significa adivinar el futuro

Una de las ideas que más me interesa transmitir a mis clientes es que el análisis no elimina la incertidumbre. No existe una propiedad inmobiliaria completamente libre de riesgo.

Por eso desconfío de cualquier afirmación que presente la apreciación futura de un inmueble como una certeza. Lo que sí podemos hacer es mejorar la calidad de nuestras decisiones:

• Favorecer activos con atributos escasos y difíciles de reproducir.

• Evitar precios que no somos capaces de justificar.

• Estudiar la profundidad de la demanda, contemplar distintos escenarios y mantener horizontes razonables.

Invertir bien no consiste en acertar siempre. Consiste en procurar que no necesitemos acertar en todo para que la decisión tenga sentido.

5. Madrid no convierte cualquier propiedad en una inversión

Madrid ha vivido una profunda transformación durante los últimos años, aumentando el interés por determinados segmentos del mercado. Pero una ciudad atractiva no convierte automáticamente cada inmueble dentro de ella en una buena inversión.

Ni siquiera dentro de un mismo barrio podemos generalizar. En Salamanca, Chamberí, Justicia o Almagro, unas cuantas calles pueden modificar significativamente la percepción y demanda de una propiedad.

Por eso creo tanto en la selección: No compro “Madrid”. Compro un activo concreto, en una calle concreta, dentro de una finca concreta y a un precio concreto. La diferencia es enorme.

Conclusión: La mejor pregunta antes de invertir

Antes de comprometer una cantidad importante de patrimonio en una propiedad, creo que deberíamos ser capaces de responder algo aparentemente sencillo: ¿Por qué estoy comprando este inmueble?

• “Porque Madrid está subiendo” no es suficiente.

• “Porque todo el mundo quiere vivir aquí” tampoco.

• Y “seguro que dentro de cinco años vale más” es precisamente el tipo de razonamiento que deberíamos evitar.

Después de todo ese análisis podemos equivocarnos, por supuesto. Pero existe una enorme diferencia entre asumir conscientemente un riesgo que hemos analizado y poner dinero esperando simplemente tener suerte.

Quizá por eso Las Vegas sea un lugar tan interesante para reflexionar sobre inversión. Aquí apostar forma parte de la diversión, y seguramente yo también haga alguna apuesta.

Pero cuando hablamos de construir y proteger patrimonio, prefiero jugar otra partida: menos suerte, más información; menos expectativa, más análisis; y, sobre todo, criterio antes de poner el dinero sobre la mesa.

Orlando Vega Avendaño

Curador Inmobiliario en Madrid