Artículo 5: ¿Qué pasa con tus propiedades en España cuando ya no estás?

Herencias para extranjeros, explicado sin rodeos

Comprar una casa o piso en España siendo extranjero es un sueño. Pero… ¿qué pasa con esa propiedad si tú faltas? ¿Quién la hereda? ¿Qué impuestos se pagan? ¿Se puede heredar sin líos?

Spoiler: si no lo dejas claro, puede convertirse en un problema costoso y lento para tu familia.

Este artículo te explica, sin tecnicismos innecesarios, cómo funciona la sucesión en España si eres extranjero (residas o no en España) y tienes una propiedad aquí.

1) Lo primero: ¿qué ley se aplica a tu herencia?

Regla general en la UE (incluida España): se aplica la ley de tu residencia habitual al fallecer, con una válvula de escape para casos “más estrechamente vinculados” a otro país.

Elección de ley (professio iuris): si eres extranjero, puedes elegir en tu testamento que se aplique la ley de tu nacionalidad (muy útil si tu ley permite mayor libertad para repartir). Esta elección debe constar expresamente.

Traducción práctica:

• Si vives fuera de España y solo tienes aquí una casa, no se te aplica automáticamente la ley española: regirá la ley del país donde residías habitualmente al morir (salvo que en tu testamento hayas elegido la ley de tu nacionalidad).

• Si vives en España, por defecto regirá la ley española, a menos que en tu testamento elijas la de tu nacionalidad.

2) ¿Por qué importa? Las legítimas en España

Si rige la ley española (ojo, las Comunidades con Derecho foral tienen reglas propias), no puedes disponer libremente de todo: existen las legítimas para herederos forzosos (descendientes; a falta de éstos, ascendientes; y derechos del cónyuge en usufructo). En derecho común:

• La herencia se divide en tres tercios: 1/3 de legítima estricta (para hijos por partes iguales), 1/3 de mejora (para beneficiar a uno o varios descendientes) y 1/3 de libre disposición.

• El cónyuge viudo tiene usufructo sobre parte de la herencia: con descendientes, usufructo del tercio de mejora; con ascendientes, usufructo de la mitad; sin descendientes ni ascendientes, usufructo de dos tercios. Las parejas de hecho tienen tratamiento distinto según la Comunidad Autónoma.

Ejemplo rápido: Piso de 600.000 €. Con ley española, 200.000 € son de libre disposición; 400.000 € quedan vinculados a legítimas o mejora para descendientes. En Cataluña, Galicia, Navarra, País Vasco, Aragón o Baleares las proporciones y el rol del cónyuge o pareja difieren. Consulta el régimen foral aplicable.

3) Impuestos al heredar en España (visión clara)

En España, el heredero paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), con normas autonómicas muy distintas según dónde esté la propiedad o el punto de conexión. Madrid, por ejemplo, mantiene una bonificación del 99% para cónyuge, descendientes y ascendientes (Grupos I y II). Otras Comunidades tienen reducciones y bonificaciones diferentes.

• No residentes (UE/EEE y fuera de la UE): tras la jurisprudencia europea y española, no se les puede discriminar: pueden acogerse a reducciones autonómicas equiparables a las de residentes si se cumplen los requisitos.

• Doble imposición internacional: si el heredero también tributa en su país, puede haber doble imposición salvo que exista convenio específico. Este punto depende del país concreto.

Otros costes frecuentes: Plusvalía municipal (IIVTNU) por transmisión de inmuebles urbanos; gastos notariales y registrales en la adjudicación de herencia.

4) ¿Comprar mediante empresa o “fideicomiso”/trust?

• Trusts/fideicomisos: España no reconoce el trust anglosajón como figura propia. La Administración suele ignorar la interposición del trust a efectos fiscales y tratar las transmisiones como si fueran directamente del settlor al beneficiario (transparencia fiscal). Las entregas a herederos no evitan el ISD.

• Sociedades (SPV): heredar acciones o participaciones de una sociedad titular del inmueble no elimina el ISD; puede cambiar la base, el lugar de tributación y la documentación, pero no equivale a no pagar. Analiza siempre caso por caso (fiscal y civil).

5) Qué hacer (checklist accionable)

• Haz testamento (en España o válido aquí) y elige la ley aplicable (la de tu nacionalidad, si te conviene).

• Revisa el régimen autonómico de donde esté tu inmueble (ISD y plusvalía municipal).

• Si sois pareja de hecho, confirma derechos sucesorios en tu Comunidad (no son idénticos 

al cónyuge en todas).

• Planifica si tienes herederos no residentes: tiempos, documentos, certificados y posible doble imposición.

• Evita atajos con trusts pensando que saltas legítimas o impuestos: en España no funciona así.

• Consulta con un abogado fiscalista y de sucesiones internacional para ajustar tu caso concreto.

Para cerrar

Este tema no es para asustarte, sino para abrirte los ojos y animarte a informarte, preguntar y, sobre todo, tomar decisiones con la cabeza fría. Invertir en España es una gran decisión. Pero proteger tu inversión a largo plazo es todavía mejor.

Nota legal: Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento legal o fiscal. La normativa aplicable puede variar por Comunidad Autónoma y por tu situación personal (residencia, nacionalidad, patrimonio, herederos). Busca asesoría profesional antes de decidir.